導(dǎo)語：

選址，是個老話題，卻是個能決定一家店生死的大命題。

最近重讀麥當(dāng)勞的《千分選址》，對照麥當(dāng)勞的系統(tǒng)方法，我發(fā)現(xiàn)其中有9條幫助門店走出誤區(qū)的選址思路，茶飲店都能直接用。

一起來對照看看。

01.不要相信未來能賺錢，現(xiàn)在賺錢最重要

麥當(dāng)勞總結(jié)出一個經(jīng)驗：門店開業(yè)后，如果現(xiàn)在賺錢，未來會更賺錢；如果今天不賺錢，那這家店也沒有未來可言。

有些打算開茶飲店的老板，非?？粗匾粋€地方的發(fā)展?jié)摿Γ热缯f未來要開地鐵、很快就開商場，或者小區(qū)入住率下半年會提高等等。

△小店要選“現(xiàn)在就能賺錢”的位置

事實上，如果選擇這個鋪位，現(xiàn)在沒有人流店就會虧錢——很多小店根本撐不到地鐵開通、客流量增大的那一天。

越是小店選址，越要選“現(xiàn)在就能賺錢”的位置。

02.產(chǎn)品好開哪都賺？99%的店都沒這魅力

創(chuàng)業(yè)老板常常會覺得，有網(wǎng)紅產(chǎn)品、有很好的營銷、服務(wù)，就能夠把店開起來了，其實這些原因都不是最主要的。

我們通過觀察那些大品牌可以發(fā)現(xiàn)，海底撈、西貝有很好的品牌知名度、有不錯的產(chǎn)品，但是有些店開錯了位置，生意一定也不是很好。

因此，麥當(dāng)勞開到現(xiàn)在，仍然重視每家店的選址。

偶爾有例外。比如上海嘿咖啡的選址，位于上海人民廣場附近的亞龍國際廣場， 周圍做外賣的店很多，但商業(yè)氛圍不佳。按照老板的說法，這個位置是“一流商圈垃圾角”。

△并不是所有門店都能靠產(chǎn)品吸引到店

最終，靠老板獨特的個人魅力和創(chuàng)意產(chǎn)品的研發(fā)能力，使門店長期保持大眾點評排行榜第一名，這才引來了很多顧客慕名打卡。

應(yīng)該說，把選址作為第二順位，通過營銷推動，雖然也有做成功的店，但選擇這種模式，從一開始就選擇了一種小概率成功。

03.選址不能像找女朋友“非誰不可”，必須有備胎

如果要開10家店，至少要找出30個點位，才有機會篩選出10個好的位置——這是麥當(dāng)勞總結(jié)出的一條規(guī)律。

有位業(yè)內(nèi)人士加盟一個奶茶店，光是選址都足足花了4個月，他看上的位置總部覺得不行，一個位置交一次選址費，光是選址費都交了6回。

后來他學(xué)聰明了，一次找到3～5個備選的位置，讓總部一次性看完，終于找到了滿意的位置。

04.不要因為租金高，就拒絕一個好位置

有人會說，中心位置的租金很貴，根本就不賺錢！

但麥當(dāng)勞《千分選址》中的觀點是，租金貴還是便宜，根本不重要，重要的是門店預(yù)估的營業(yè)額是多少。

如果一家店經(jīng)營不好，房東免租金還送裝修，也照樣會虧本。

反之，如果經(jīng)營得好，即便租金很貴，也有高額利潤。

05.裝修3件事沒談好，千萬別簽約！

都說好位置是靠搶的，但在看到一個位置準(zhǔn)備簽約時，不要一時激動立馬簽約。在麥當(dāng)勞的經(jīng)驗中，有三個事情一定要談好：

1、一定要帶著負(fù)責(zé)工程的人實地考察，如下水問題、排風(fēng)問題。沒有簽合同前，這些問題要一一列出，并和房東交涉清楚，比如，下水管接不下去，就不能算進租期里。所有問題都在合同里列舉出來，出現(xiàn)什么問題，如何解決，誰來承擔(dān)，條分縷析，不會出現(xiàn)雙方扯皮的情況。

2、除了租金，物業(yè)費也一定要談好。合同里一定要把物業(yè)費寫清楚，否則如果你生意好，房東不能漲房租的情況下，有可能會在物業(yè)費上想辦法。

3、確定選址時，還要考慮一個因素，就是門頭安放的位置，并考慮如何安裝，這些細節(jié)確定后要在合同里列明，作為談判中的一個重要的環(huán)節(jié)，一旦簽完合同，再和房東商量裝招牌的位置，一定會產(chǎn)生新費用，關(guān)鍵在于房東不一定會配合你的意圖行事。

△考慮門頭，有時甚至要考慮到二樓的情況

切忌選址“四拍法”，一拍腦袋就決定，二拍胸脯作保證。經(jīng)營不如預(yù)期時，就會三拍大腿面對失敗，最后每月的巨額虧損承受不了時，就必須四拍屁股走人。

06.別高估顧客的勤奮度，你的店很難覆蓋3公里

都說要做好“門店3公里”，事實上不要高估顧客的勤奮度，實體店的生意主要來自于300米之內(nèi)的銷售推動。

這是真實統(tǒng)計數(shù)字，為什么呢？

要考慮顧客的心態(tài)，尤其是夏天走5分鐘就要汗流浹背。來自100至200米之間的比例是20%，加上100米以內(nèi)平均累積是68%。

△300米內(nèi)客流足夠

現(xiàn)在任何一家奶茶店都不是唯一的，各式各樣的茶飲店到處都是，大多數(shù)人會選擇就近購買，有的人甚至連500米外的店都不愿意去。

要么下大力氣做外賣，要么就選個300米內(nèi)客流足夠的位置。

07.同品牌1公里內(nèi)只能開1家？不，要“看走向”

做加盟的茶飲品牌，有的有區(qū)域保護政策，1公里內(nèi)只開一家店，而蜜雪冰城卻放得開，有的地方500米內(nèi)甚至?xí)?家店。

要不要近距離開多家店？這是很多品牌糾結(jié)的地方。

曾從蜜雪冰城內(nèi)部人士了解到，蜜雪冰城內(nèi)部原來也有區(qū)域保護，后來發(fā)現(xiàn)，在1公里內(nèi)沒有第二家蜜雪冰城，但競品卻開越多，后來就放開了——與其把生意留給對手，不如留給“兄弟店”。

△與其把生意留給對手，不如留給自己品牌

其實在麥當(dāng)勞看來，近距離開幾家店不重要，重要的是考慮店與店之間的相互影響有多大。

麥當(dāng)勞的解決方案是：做調(diào)研，調(diào)研顧客從哪個方向來？如果是從即將新開店的地方過來的人多，那新開的店就會影響老店的生意。

比如麥當(dāng)勞的北京胡椒廚房店，馬路對面就有一個位置，但是調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，100個人中只有11個人是從對面走過來就餐，也就是說，新店僅會影響老店11%的營業(yè)額。兩家店的總營業(yè)額，加起來相比于只開一家店，要多很多。

08.天天排隊的超市旁邊，不一定是好位置

現(xiàn)在下沉市場很火，我常常聽老家的朋友說：某某超市天天排隊，我去開個奶茶店，肯定能賺錢，你看呢？

事實上，這是個誤區(qū)。一個超市周邊到底能不能開，除了人流量，還要看這3個點：

1、一定要看看超市的人均消費情況。如何看超市的生意好壞，第一要看收銀臺有多少臺，開了多少條線，通過收銀臺數(shù)量，可以估算出每天的人流量。

如果超市只有五六條線，不要在那里開店，營業(yè)額達不到日均50萬元的超市也不要去。

△超市的生意好壞，可以看收銀臺數(shù)量

2、看超市里可樂的銷售狀況，確定顧客群體。要看小瓶裝賣的多還是大瓶裝賣的多。如果大瓶裝賣的多，證明超市周邊社區(qū)是屬于普通社區(qū)，家庭型消費較多。小瓶賣的多，則說明年輕單身人士多。

3、看巧克力的銷售情況，看消費力。看放在最好位置的是什么牌子的巧克力，巧克力的生產(chǎn)日期是不是最新的。如果進口巧克力的生產(chǎn)日期始終都是新的，說明這里人群消費力不錯。

09.麥當(dāng)勞選址有“5不要”，對茶飲行業(yè)同樣適用

1、不要在高低不平的路面上，誰也不愿意走高低不平的路，尤其是穿高跟鞋的女士。

2、不要選在斜坡上面，跟風(fēng)水沒關(guān)系，主要是不方便。

3、不要去很小的社區(qū)，人流量太少。

4、門口有障礙物的慎選，比如一棵大樹，會影響店鋪招牌的能見度。

5、晚上路燈暗的位置也不要去，不僅能見度低，顧客也會顧忌安全問題。

結(jié)語：

優(yōu)秀的選址策略都是一樣的，把每一個細節(jié)都到做極致，通過系統(tǒng)的方法代替感性的決策。

一說起商業(yè)，都覺得要縱橫捭闔、高瞻遠矚，其實都是接觸得越多，我越覺得，商業(yè)的一切，都需要滴水穿石，日復(fù)一日的瑣碎功夫。